A Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos – EBCT (locatária) celebrou contrato de locação predial, pelo prazo de 10 anos, com a empresa Imóveis Legais Ltda. (locadora), proprietária do imóvel onde foi instalada uma agência da EBCT. No decorrer do prazo, a EBCT notificou a Imóveis Legais Ltda. e, alegando a supremacia do interesse público, reduziu unilateralmente o valor do aluguel firmado no contrato de locação com a Imóveis Legais Ltda.. Inconformada, a locadora ajuizou demanda alegando que a locatária deve atuar como particular, com relativa igualdade de condições, predominando o regime jurídico de direito privado.

O contrato social juntado aos autos pela Imóveis Legais Ltda. na ação judicial indica um representante legal diferente daquele que assina a procuração. Questionada pelo juízo, a Imóveis Legais Ltda. informou ter arquivado a alteração contratual na Junta Comercial, indicando o signatário da procuração e, alegando indício substancial da falsificação de assinaturas, o Presidente da Junta Comercial suspendeu os efeitos do ato antes da empresa poder comprovar a veracidade da assinatura.

Em audiência de conciliação, locadora e locatária não chegaram a um acordo quanto ao valor do aluguel.

Ao contestar, a EBCT alegou que observou a justificação e comprovação objetiva de que o imóvel condiz com a necessidade de instalação e localização das atividades aspiradas pela Administração Pública, atentando-se à: (i) avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações e do prazo de amortização dos investimentos; e (ii) justificativas que demonstraram a singularidade do imóvel a ser locado e que evidenciaram a vantagem da contratação. A EBCT informou, ainda, que embora entendesse desnecessário, realizou uma avaliação prévia no mercado quanto ao preço do aluguel para que esse não se encontrasse superfaturado.

O Juízo nomeou perito para proceder uma avaliação quanto ao valor do aluguel. Em seu laudo, o expert relatou que, de fato, o valor pleiteado pela locatária está abaixo do praticado no mercado. O perito informou que avaliou 12 imóveis, todos com valores bastante similares e com termos e cláusulas contratuais idênticas, constatando, ainda, que 5 imóveis são de propriedade da locadora, 4 de outra empresa e outros 3 de propriedade de uma mesma pessoa física. Por fim, relatou o expert que, na região, já se encontrava quando da celebração do contrato de locação (e ainda se encontra) um imóvel da União que serviu por anos como agência da Caixa Econômica Federal. Enquanto tramitava a ação judicial na qual se discutia a redução unilateral do valor do aluguel, 8 meses antes do contrato completar 5 anos a EBCT ingressou com ação renovatória requerendo a renovação do contrato por igual prazo do contrato de locação.

Responda justificadamente as seguintes questões:

a) a redução unilateral do aluguel era possível tendo em vista o status da EBCT, exploradora de monopólio postal?

b) a juiz poderia, assim entendendo, dispensar a audiência de conciliação, de ofício ou por provocação da parte ré?

c) o juiz poderia intimar a parte autora para substituir o instrumento de mandato? Ou deveria oficiar à Junta Comercial determinando ao seu Presidente que corrigisse eventual ilegalidade do ato?

d) se o juiz estiver diante de infração contra a ordem econômica, deve dar notícia a alguma autoridade? Em caso de infração contra a ordem econômica, explique que tipo de infração e autoridade ou autoridades seriam essas?

e) há algum empecilho ao pedido renovatório? Se cabível, a locação poderia ser renovada por mais dez anos, considerando-se que esse foi o prazo contratual.

f) existe alguma circunstância que prejudique a escolha de um imóvel particular para a locação? Se houver, explique.