Durante a avaliação de um imóvel urbano, o avaliador constatou a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, optando, portanto, pelo método evolutivo (onde a composição do valor total do imóvel avaliado pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização). Os dados coletados foram:
- Localização do Imóvel: Santo Cristo – RS;
- Classe: Comercial;
- Tipo: Galpão Industrial composto por área administrativa, dois banheiros, um vestiário e um depósito;
- Área construída real = área equivalente: 1.000 m²;
- Idade do imóvel no momento da avaliação (janeiro/2023): 35 anos;
- Vida útil aferida pelo Bureau of Internal Revenue: 70 anos;
- Valor residual: 20%;
- Condições físicas observadas: mau estado de conservação requerendo reparos importantes;
- CUB-RS/janeiro de 2023: R$1.210,66/m²;
- Custo unitário de reprodução da edificação (nova): R$ 1.520,00/m²;
- Valor do terreno: R$ 2.000.000,00.
- Fator de comercialização: 1,00.
Para o cálculo da reedição da benfeitoria, o avaliador fundamentou sua análise da depreciação física no método de Ross-Heidecke, que leva em consideração a idade e o estado de conservação no momento da vistoria. As tabelas necessárias ao método estão apresentadas a seguir:
Em face dessas considerações, discorra sobre:
a) Itens que influenciam no valor do imóvel utilizando o método evolutivo;
b) O processo de cálculo do custo de reedição da benfeitoria:
- Determinação do custo de construção como nova;
- Determinação do coeficiente de depreciação e do percentual depreciado pelo método de Ross-Heidecke;
- Determinação do custo de reedição da benfeitoria; e
- Determinação do valor do imóvel pelo método evolutivo.
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