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Esperança e o seu esposo (contratantes), residentes em Guapó, em 10/08/2017, firmaram contrato de promessa de compra e venda, com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, para a aquisição do Lote nº 5, da Quadra 01, do Loteamento Residencial Sucesso, localizado na cidade de Goiânia, junto à contratada, pessoa jurídica de direito privado, com sede em Goiânia, CASA NOVA VIDA NOVA INCORPORADORA LTDA (contratada), que atua no ramo de parcelamento de terrenos, incorporação imobiliária, compra e venda de bens imóveis dentre outros, conforme objeto social.

No contrato restou estabelecido que seriam pagas 180 parcelas de R$ 600,00 atualizadas anualmente pelo índice IGPM, na data de aniversário do contrato. Ocorre que os promitentes compradores, após efetuarem o pagamento de 28 parcelas, ficaram inadimplentes e sem condições financeiras de continuar a honrar o contrato, notificaram extrajudicialmente a vendedora (contratada), comunicando a sua intenção de resolver o contrato e solicitando a restituição de 90% das parcelas pagas, o que foi negado pela vendedora. O lote foi adquirido pelos compradores para nele ser construída uma residência mas nenhuma obra ou benfeitoria foi realizada, de sorte que se encontra na terra nua.

Assim, ingressaram em juízo na Comarca de Guapó com ação ordinária requerendo:

a – a rescisão do contrato e a devolução imediata de todos as parcelas pagas, devendo ser descontado desse montante apenas 10% sobre o valor efetivamente pago à contratada a título de multa contratual;

b – revisão da cláusula 15 do contrato a qual prevê a aplicação da multa de 30% sobre o valor total do contrato, para a redução da multa (cláusula penal) face à onerosidade excessiva, conforme entendimentos jurisprudenciais consolidados do STJ (recurso repetitivo), Súmula do STJ e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Pergunta-se:

1 – O foro em que a ação foi ajuizada está correto? Justifique indicando os fundamentos legais e jurídicos.

2 – Aplicam-se, ao caso, as disposições da Lei nº 6.766/79, em especial o artigo 32-A, bem como o Código de Defesa do Consumidor? Justifique.

3 – No caso acima, considerando o contrato firmado com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, é possível a resolução do contrato por iniciativa dos compradores inadimplentes? Justifique indicando os fundamentos legais e jurídicos.

4 – É possível a revisão judicial da cláusula penal prevista no contrato diante da força vinculante dos contratos? Qual a solução você daria ao caso no que se refere ao pedido do autor de revisão da cláusula 15 do contrato, para a redução do valor da multa (cláusula penal), tendo em vista a Súmula 543 do STJ? Justifique.